고양시 덕양구 대자동 토지(임야) 경매

	[덕양구 임야 부동산경매] 고양시 대자동 2023타경3724

☎ 문의 : 1566-3370

소재지

경기도 고양시 덕양구 대자동 산23-28

사건번호

2023 타경 3724
중복 2023타경75552,

물건번호

물건용도

토지(임야)

감정평가액

1,743,415,000원

경매대상

토지매각

진행상태

유찰

최저입찰가

(17%) 293,016,000원

건물면적

입찰기일

2026.07.15(수) 10:00
(입찰 26일전)

입찰보증금

(10%) 29,301,600원

토지면적

39,835.00㎡(12,050.09평)

유찰횟수

5회

입찰법원

의정부지방법원 고양지원

경매방법

물건조회수

오늘: 3회 [누적: 25086회]

말소기준

최선순위 설정 : 목록1,2,3,4. 2017. 4. 17. 근저당권 설정 목록5. 2017. 9. 27. 근저당권

경매대상 목록

구분	목록	주소	구조/용도/대지권	비고
토지	1	대자동 산23-28	임야	18465㎡ (5,585.66평)
	2	대자동 868-7	임야	9900㎡ (2,994.75평)
	3	대자동 868-8	임야	3395㎡ (1,026.99평)
	4	대자동 868-9	임야	5355㎡ (1,619.89평)
	5	대자동 868-12	임야	2720㎡ (822.80평)

진행

(입찰26일전)

2025-03-26 유찰

(100%) 1,743,415,000원

2025-04-30 유찰

(70%) 1,220,391,000원

2025-06-04 유찰

(49%) 854,274,000원

2025-07-09 변경

(34%) 597,992,000원

2026-05-07 유찰

(34%) 597,992,000원

2026-06-10 유찰

(24%) 418,594,000원

2026-07-15 진행

(17%) 293,016,000원

감정평가서 요약

[위치/주위환경] 본 건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 대자동 소재 ‘대자동 마을회관‘ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 마을 주변 야산지대로서 제반 주변환경은 보통임.
[교통상황] 본 건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1,4,5): 본 건은 인접필지 대비 대체로 완경사의 부정형 토지로서, 현황 ‘자연림’임.
기호(2,3): 본 건은 인접필지 대비 대체로 완경사의 부정형 토지로서, 현황 ‘토지임야’임.
4)인접 도로상태 기호(1,5)는 지적상 맹지임.
기호(2,3,4)는 북서측으로 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통하여 인근지역으로 연계 가능함.
[토지이용계획] 기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역500m내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 문화재보존영향 검토대상구역＜경기도문화재보호조례＞, 공익용산지(보전산지)＜산지관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
기호(2,4): 계획관리지역(2015-08-04), 국토이용용도지역기타(성장관리지역(산업zone)), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 공익용산지(보전산지)＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
기호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 공익용산지(보전산지)＜산지관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
기호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역500m내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞, 공익용산지(보전산지)＜산지관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 가. 본 건 토지 기호(1) 후첨 “지적도 및 사진용지”와 인접토지(대자동 산26-1, 산23-5)와 경계 부분에 각 분묘2기 총 4기의 소유자 미상의 분묘가 소재하나 정확한 위치 및 경계 확인은 경계 측량 사항으로 경매진행시 별도 확인 바람.
나. 본 건 토지 기호(1) 후첨 “지적도 및 사진용지”와 같이 소유자 불명의 제시외 건물 ㉢-㉤이 소재하므로 경매진행시 참고바람.
다. 본 건 토지 기호(2) 후첨 ‘지적도 및 사진용지’와 같이 이동이 용이한 컨테이너 4개동이 소재하므로 경매진행시 참고 바람.
라. 본 건 토지 기호(2) 후첨 “지적도 및 사진용지‘와 인접토지(대자동 901-20)와 경계 부분에 소유자 미상의 제시외 건물㉡ 소재하나 정확한 위치 및 경계 확인은 경계 측량 사항으로 경매진행시 별도 확인 바람.
마. 본 건 토지 기호(3) 지상 위 소유자 미상의 봉분이 소재하는 분묘는 1기이나, 소유자라고 주장하는 김원* 구두탐문시 지상 위 분묘는 2기이며 1기는 봉분이 사라졌다고 주장하나 별도 분묘의 위치를 확인하지 못하여 봉분이 소재하는 1기 만을 표시 및 기재하였으므로 추후 경매 진행시 별도 확인 바람.
바. 본 건 토지 기호(2,3,5) 토지 일부 후첨 ‘사진용지’와 같이 지상 위 임지에 다수의 조경수, 관상수, 조경석 등이 식재 및 소재하며 현장 조사시 토지 소유자라고 주장하는 김원* 탐문결과 지상위 관상수 등은 별도의 소유자가 있는 것으로 구두탐문조사 되었으므로 경매진행시 참고바람.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 미상임.

임차내역

[배당요구종기일 : 2023/12/14]

임차인	점유관계	전입일자	확정일자	배당요구일	보증금/차임	대항요건	비고
조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철		학교
관공서
법원	의정부지방법원 고양지원 (104-13)경기도 고양시 일산동구 장백로 209 대표 : 031)920-6114, 야간 : 031)920-6550, 팩스 : 031)920-6119 고양시, 파주시
등기소	의정부지방법원 고양지원 고양등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)920-5959, 경기도 고양시 일산동구 중앙로1275번길 38-30 (장항동 773))
세무서	동고양세무서 (대표:031-900-62, 팩스:031-963-2979, 경기도 고양시 덕양구 화중로 104번길 16(화정동))

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록1,4. 을구1번 지상권설정등기(1991.5.17. 제19179호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]
[2025.08.07] 채권자 주OOO OOOOOOOOOOO(OOO OOOOOOOO) 경매속행 신청서 제출
[2025.07.02] 채무자겸소유자 김OO 이의신청서 제출
[2024.11.28] 채권자 주OOO OOOOOOOOOOO(OOO OOOOOOOO) 일괄매각의견서 제출
[2024.01.11] 승계인 주OOO OOOOOOOOOOO 채권자변경신고서 제출
[2024.01.11] 승계인 주OOO OOOOOOOOOOO 법원보관금환급계좌변경신청서 제출
[2025.12.22] 채권자 주OOO OOOOOOOOOOO(OOO OOOOOOOO) 경매속행 신청서 제출
[2026.04.30] 채권자 주OOO OOOOOOOOOOO 의견서 제출

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각, 목록1,5.는 지적상 각 맹지임. 2. 목록1. 인접토지들과의 경계부분에 각 2기씩 총4기의 소유자미상의 분묘 소재(분묘기지권성립여부 확인바람)하며, 지상 소재 제시 외 건물(천막조시설물, 비닐하우스 등) 매각에서 제외함. 3. 목록2. 야영장시설로 건축허가 득한 이후 일부 토지의 형질변경 중이었으나 2022.7.11.자로 건축허가가 취소된 것으로 고양 시건축과에 유선 확인함. 토지형질변경 및 토목공사(배수로 공사)등 진행 중 중단된 상태로 추후 유치권 성립 여부 등은 확인 바람. 4. 목록 2. 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘도로’이며, 인접토지(대자동901-20) 경계부분에 소재하는 제시 외 건물(비닐하우스) 및 지상 컨테이너 4개동은 매각에서 제외함. 5. 목록 3. 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘도로’이며, 소유자 미상의 봉분 소재하는 분묘는 1기이나, 토지소유자라고 주장하는 자의 탐문시 지상 위 분묘는 2기이며 1기는 봉분이 사라졌다고 주장함(분묘기지권성립여부는 확인바람). 6. 목록 2. 3.중 별지 도면 표시 1,2,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,1의 각 점을 순차로 연결한 선내 2,349㎡에 관하여 대자동 산23-33, 산23-34 각 토지로의 통행방해금지와 채무자가 쌓아놓은 흙더미 및그 밖의 장애물을 제거하라는 고양지원 2023카합5380 도로사용방해금지 가처분결정이 제출됨. 7. 목록 4. 지상 일부에 제시외 송전탑이 설치되어 있고, 송전선로가 지나가며 이를 감안하여 평가함. 8. 목록 2,3,5. 지상 일부에 다수의 조경수, 관상수, 조경석 등이 식재 및 소재하며, 토지소유자라고 주장하는 자의 탐문결과, 별도의 소유자가 있는 것으로 조사됨. 매각에서 제외함. 9. 본건 각 토지상에 자생하는 경제적가치가 희박한 입목 등은 거래관행상 토지에 포함하여 평가함. 목록 1~3, 5. 지상 소유자 불명의 분묘, 제시 외 건물 및 경제적가치가 있는 조경수 등으로 인해, 추후 분묘기지권, 법정지상권등이 성립될 가능성을 고려하여 감정평가서의 토지감정평가명세표 비고란에 별도 단가를 기재함. 10. “유골을 보관중인 3개의 컨테이너가 있고, 그중 1개의 컨테이너에서 250여기의 유골이 보관중임을 확인함, 유골처리 권한 은 지방자치단체에 있지 않으며, 불법 개장등 장사법 제27조 위반등을 이유로 채무자겸소유자 김원식에 대하여 수사기관 고발 및 행정처분 예정임” 위 취지의 2025.11.25.자 고양시 사실조회회신이 제출됨(2026.05.06. 추가정정)

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 목록1 토지는 소나무 등 여러수목이 식재된 임야형태로 있으며, 일부에 제시외 천막조시설물과 비닐하우스 형태의 시설물이 소재하고, 묘목으로 보이는 수목 수십여 그루가 식재되었으며, 인접토지(대자동 산23-33)와의 경계부분에 제시외 분묘2기가 소재하고, 인접토지(대자동 산26-1)와의 경계부분에 제시외 분묘2기가 소재하고 있음 2. 목록2 토지는 지목이 임야이나 현황은 일부는 도로로 이용중이고 대부분 노지형태로 있으며, 토지상에 제시외 컨테이너박스 5동이 소재하고, 인접토지(대자동 910-20)와의 경계부분에 제시외 비닐하우스가 소재하고 있으며, 토지 일부에 소나무로 보이는 묘목들이 식재되어 있음 3. 목록3 토지는 지목이 임야이나 현황은 일부는 도로로 이용중이고 일부는 노지형태로 있으며, 토지상에 제시외 분묘1기가 소재하고 있음 4. 목록4 토지는 소나무등 여러수목이 식재되어 있고, 토지 일부에 제시외 송전탑이 설치되어 있고, 송전선로가 지나가는 것으로 보임 5. 목록5 토지는 소나무 등 여러수목이 식재된 임야형태로 보임 6. 각 목록 토지의 정확한 면적 및 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

여의주경매 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 고양지원입니다.
입찰일은 2026-07-15입니다. 입찰시간은 ~11:20입니다. 이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권의 성립 가능성이 있는 물건입니다
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성은 있으나 그대로 진행될 가능성도 많습니다
선행경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 318,500,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액이서 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 후행경매 사건 (중복 2023타경75552,)이 있어서 취하,취소되지 않고 진행될 가능성도 많습니다.

인근 부동산경매 낙찰통계

통계기간	낙찰물건수	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	4건	129,858,775원	53,419,543원	36%	3.8회
6개월	5건	123,596,620원	52,355,634원	39%	3.6회
12개월	10건	174,516,521원	65,790,817원	49%	3.1회

무료 상담전화 1566-3370 ===> 사건번호 : 2023 타경 3724 (의정부지방법원 고양지원)를 말씀해 주세요.

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당사는 본 자료에 관하여 정식 컨설팅 의뢰가 아닌 이상 어떠한 보증도 하지 않으며 법적 책임을 지지 않습니다.
입찰하기 전에 꼼꼼히 법원에 비치된 매각물건명세서 및 기타 공부를 재확인하시고 입찰에 참가하시길 바랍니다.


상담분류

물건용도		관할법원

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