울주군 두서면 구량리 축사(농가시설) 경매

	[두서면 축사(농가시설) 부동산경매] 울주군 구량리 2025타경11294

☎ 문의 : 1566-3370

소재지

울산광역시 울주군 두서면 구량리 174-1

사건번호

2025 타경 11294

물건번호

물건용도

축사(농가시설)

감정평가액

242,283,200원

경매대상

토지 및 건물일괄매각

진행상태

유찰

최저입찰가

(70%) 169,598,000원

건물면적

315.00㎡(95.29평)

입찰기일

2026.06.24(수) 10:00
(입찰 3일전)

입찰보증금

(10%) 16,959,800원

토지면적

932.00㎡(281.93평)

유찰횟수

1회

입찰법원

울산지방법원

경매방법

물건조회수

오늘: 2회 [누적: 23808회]

말소기준

경매대상 목록

구분	목록	주소	구조/용도/대지권	비고
토지	2	구량리 174-1	잡종지	585㎡ (176.96평)
토지	3	구량리 174-2	전	347㎡ (104.97평)
건물	1	구량리 174-1	단층 축사 경량파이프구조	315㎡ (95.29평)
제시외건물	1	구량리 174-1	축사의 일부	21.6 ㎡(6.53평) 포함
	2	구량리 174-1	창고	76 ㎡(22.99평) 제외
	2	구량리 174-1	창고	72 ㎡(21.78평) 제외
	3	구량리 174-2	화장실	3 ㎡(0.91평) 제외

진행

(입찰3일전)

2026-05-13 유찰

(100%) 242,283,200원

2026-06-24 진행

(70%) 169,598,000원

감정평가서 요약

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
[위치/주위환경] 본건은 공히 울산광역시 울주군 두동면 구미리 소재 ""주원새마을회관"" 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 ""진현마을회관"" 북동측 인근(본건 7번) 및 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 ""울산암각화박물관"" 북서측 근거리(본건 8번)에 위치 하며, 주위는 임야지대로 제반 주위환경은 보통임.
[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 소재 ""울산고운중학교"" 남서측 인근(4번) 및 남측(5번) 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
[교통상황] 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
[교통상황] 공히 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
[교통상황] 인접필지를 통하여 본건까지 차량진입 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
[교통상황] - 본건 4 : 본건까지 소형차량 접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
- 본건 5 : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 시외곽지대에 소재하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 편임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 완경사지로 ""토지임야"" 상태임.
3)형태 및 이용상태 공히 부정형 완경사지로 현황 관리되지 않은 ""묵답"" 상태임.
3)형태 및 이용상태 - 본건 2 : 사다리형에 유사한 평지로 축사건부지로 이용중임.
- 본건 3: 부정형의 평지로, 도로 및 마당 등으로 이용중임.
3)형태 및 이용상태 - 본건 7 : 부정형의 급경사지로 자연림 상태임.
- 본건 8 : 사다리형에 유사한 급경사지로 자연림 상태임. 3)형태 및 이용상태 - 본건 4 : 가장형의 토지로 자체지반 대체로 평탄하며, ""답""으로 이용중임.
- 본건 5 : 부정형의 토지로 자체지반 대체로 평탄하며, ""답""으로 이용중임.
4)인접 도로상태 - 본건 4 : 본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 2~3미터 내외의 콩크리트 포장 농로에 각각 접하며, 도로의 상태는 보통임.
- 본건 5 : 지적도상 맹지임.
4)인접 도로상태 본건 7번, 8번 공히 지적도상 맹지이나 본건 7번(천전리 산152번지)의 경우 상부의 분묘까지 이어지는 폭 약 2~3미터 내외의 비포장 임도가 개설되어 있음.
4)인접 도로상태 - 본건 2 : 본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임.
- 본건 3 : 본건 일부가 ""도로(세로)""로 이용중임.
4)인접 도로상태 공히 지적도상 맹지임.
4)인접 도로상태 본건은 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 차량접근이 가능함.
[토지이용계획] 4.(구량리 227) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)
＜수도법＞.
5.(구량리 235-3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육 환경 보호에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
[토지이용계획] 9.(구미리 1051) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역 (1호)＜수도법＞, 영농여건불리농지.
10.(구미리 1133) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역 (1호)＜수도법＞, 영농여건불리농지.
[토지이용계획] 6.(구량리 377-1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역 (1호)＜수도법＞.
[토지이용계획] 7.(천전리 산152) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2025-
01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 산림보호구역＜산림보호법＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전 산지＜산지관리법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞, 공장설립승인지역 (2호)＜수도법＞.
8.(천전리 산207-2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2025 -01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존 지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 산림보호구역＜산림보호 법＞, 공익용산지＜산지관리법＞, 보전산지＜산지관리법＞, 공장설립승인 지역(1호)＜수도법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞.
[토지이용계획] 2.(구량리 174-1) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대 보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
3.(구량리 174-2) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대 보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
6)제시목록 외의 물건 없 음.
6)제시목록 외의 물건 본건 7번 지상에 분묘가 소재하며, 세부 내역 등은 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
6)제시목록 외의 물건 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
6)제시목록 외의 물건 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
[참고사항] 가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 본건 7번과 관련하여서는 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
[참고사항] 가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
[건물구조] 본건은 경량파이프구조 갈바륨지붕 단층건으로서, - 외벽 : 벽체 없음.
- 내벽 : 벽체 없음.
- 창호 : 벽체 없음.
[이용상태] 축사로 이용되었으나 조사일 현재는 미운영 상태임.
[설비내역] 기본적인 전기설비 갖추었음.
4)부합물 및 종물 본건 축사의 일부인 제시외 ㄱ.이 소재하며, 그 세부내역은 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.
[공부와의 차이] 본건 축사는 공부상 면적이 315.0㎡이나 현장조사 결과 기존축사가 철거 또는 멸실되어 그 현황 면적은 198.0㎡인바 이 점 참고하시기 바람.
[참고사항] 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 상기 ""감정평가 산출의견"" Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항 참조.

건축물현황

소재지

울산광역시 울주군 두서면 구량리 174-1번지

대지면적

585㎡(177.27평)

연면적

315㎡(95.45평)

주용도

동물및식물관련시설

건축면적

315㎡(95.45평)

용적률산정연면적

315㎡(95.45평)

착공일자

1995.00.00

건폐율

53.84%

용적률

53.84%

사용승인일자

1993.08.12

지상층수

1층

지하층수

구조

경량철골구조

건축물층별현황 [보기]

임차내역

[배당요구종기일 : 2025/05/01]

임차인	점유관계	전입일자	확정일자	배당요구일	보증금/차임	대항요건	비고
조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철		학교
관공서
법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 목록2,3 제시외 건물 등을 위한 이 사건 토지의 대지부분에 법정지상권이 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 목록 1 제시외 건물 포함(목록 2 제시외 건물 2-1, 2-2, 목록 3 제시외 건물 3-1은 매각에서 제외) 2.목록 3은 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 목록 3 마을안길 이외 부분에 대해서 는 농지로 원상복구 필요하고 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 첨부된 2026. 3. 11.자 두서면 사실조회회신 참조 3.목록 1 축사는 일반건축물대장에 따르면 1993.2.3.자로 무허가축사 양성화 되었으며 2005년도에 건축물대장 정비사업에 의거 소유자 현황을 정비한 것으로 되어 있음 4.목록 1 축사는 일반건축물대장에 따르면 사용승인일이 1993.8.12.이나 본건이 양성화된 건물인바 그 관리상태 및 현황 등을 종합적으로 참작하여 내용연수 조정을 통한 관찰감가를 병용하여 평가함 5.목록 1 축사는 공부상 면적이 315.0㎡이나 현장조사결과 기존 축사가 철거 또는 멸실되어 그 현황 면적은 198.0㎡인바 면적 사정은 현황 면적에 의거함 6.목록 1 축사의 북동측 모서리 부분 극히 일부가 타인 지번(구량리 193-1번지)을 침범했을 수 있으나 정확한 것은 측량을 요 함 7.목록 2는 매각에서 제외되는 제시외 건물(목록 2 1-1, 1-2)이 토지의 사용 수익에 미치는 영향을 감한하여 평가함. 제시외파이프조 칼라시트지붕 단층 창고(72㎡)는 전체 면적의 약 35% 정도가 인접 평가외 지번인 구량리 193-1번지에 걸쳐 소재하 고 있음 8.목록 2,3의 정확한 지적경계는 측량을 요함 9.목록 1은 축사로 이용되었으나 조사일 현재 미운영 상태임 10.목록 3은 지목은 전이나 현황은 일부는 도로, 일부는 ‘구량송정3길 4’ 담장내에 있는 텃밭임. 도로로 이용중인 부분의 면적 사정은 지적도, 항공도 및 현장실사를 통해 개략적으로 사정(약 202㎡)하여 평가하였음

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 2. 지상에 제시외 블록조 강판지붕 단층 창고 1동과 철파이프조 강판지붕 단층 비가림시설의 일부가 포함됨. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산의 지목은 전이나 현황은 일부는 도로, 일부는 `구량송정3길 4` 담장 내에 있는 텃밭임. 부동산의 표시 4

여의주경매 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원입니다.
입찰일은 2026-06-24입니다. 입찰시간은 ~11:30입니다. 이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다
전, 답, 과수원 등 농지이면서 매각물건명세서에 농지취득자격증명이 필요하다고 명시 되어있다면 낙찰일로부터 7일(매각허가결정일 전)까지 농지취득자격증명원을 해당 시.구.읍·면사무소에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명원을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 농지법 개정으로 농지취득자격증명 발급조건이 까다로워 졌으므로 입찰전에 발급 가능여부를 확인하는 것을 추천드립니다. 농지취득자격증명 발급신청은 농업경영계획서를 작성하여야 하고 통상 발급 소요기간은 7일(농지심의위원회의 심의 대상의 경우 14일)입니다. 농지취득면적이 세대원 합산 1,000㎡미만인 경우에는 주말체험영농목적으로 농지소유가 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

동시배당 될 수 있습니다.
본 건은 여러 개의 부동산에 저당권이 설정되어 있는 부동산을 분할하여 경매가 진행 되는 물건입니다. 이런 경우 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호를 붙여 경매를 하게 되는 데, 낙찰시점이 빠르더라도 배당은 최후에 낙찰된 다른 물건과 동시에 이루어 질 가능성이 있습니다.

인근 부동산경매 낙찰통계

통계기간	낙찰물건수	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	8건	2,021,954,173원	986,619,500원	43%	3.3회
6개월	22건	2,271,122,029원	1,307,072,255원	52%	2.5회
12개월	46건	2,564,131,223원	1,472,416,126원	52%	2.5회

무료 상담전화 1566-3370 ===> 사건번호 : 2025 타경 11294 (울산지방법원)를 말씀해 주세요.

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이 사이트에서 제공되는 부동산경매 자료는 법원 경매계에서 처리하고 있는 실제 물건의 정보와 일치하지 않을 수도 있습니다.
당사는 본 자료에 관하여 정식 컨설팅 의뢰가 아닌 이상 어떠한 보증도 하지 않으며 법적 책임을 지지 않습니다.
입찰하기 전에 꼼꼼히 법원에 비치된 매각물건명세서 및 기타 공부를 재확인하시고 입찰에 참가하시길 바랍니다.


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