1. 질문과 답변 코너를 찾아주셔서 감사합니다.

2. 일반적으로 유치권이 성립하려면 1)타인소유 건물에 대해서 2)그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 하고 3)반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며 4) 당사자간 계약에 유치권을 인정하지 않는다는 특약이 없어야 합니다.

3. 신축건물 공사대금의 경우는 유치권이 성립되는 경우가 많은데 유치권을 인정받아 공사대금을 회수하기 전 까지 무었보다 중요한 것은 점유를 상실하지 말아야 한다는 것 입니다.

4. 낙찰을 받은 입장에서 대금납부후 유치권을 처리하는 방법을 보면 첫째,인도명령을 신청해서 인도명령 결정문이 나올 경우(경매재판부 입장에서 볼때 유치권이 성립되지 않는다는 판단) 인도명령을 가지고 강제집행을 할수 있고 둘째,인도명령 신청이 기각될 경우 명도소송을 통해 유치권의 성립여부와 금액이 결정되게 됩니다.

5. 귀사가 유치권 성립요건을 모두 갖추고 있고 신고금액에 거품이 없다면 서둘러 낮은 금액에 유치권합의를 할 필요는 없겠으나 만일 반대의 경우 인도명령이 나오기전 적정선에서 합의 하시는 것이 유리할 것입니다. 물론그럴 경우 정해진 합의금 액수나 비율은 없으므로 상대방과 대화를 통해서 결정하실 사항입니다.

6. 참고로 집행관의 부동산의 현황및 점유관계조사서상 조사당시 소유자(채무자)가 점유하는 것으로 조사되었는데 유치권자로서 귀사의 점유요건에 하자유무를 관련판례와 함께 검토해 보시기 바랍니다.
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